劉道偉繪

　　資金和土地是房地產行業發展的兩大命脈。近年來，大量資金涌入房地產業，成為快速推高地價房價的重要原因。扼住洶涌的資金，就有可能扼住飛漲的房價——在這樣的邏輯下，緊收房地產企業的信貸資金和融資渠道，成為本輪房地產調控的一大特點。

　　最嚴厲的房地產調控持續了一年半，房地產企業資金不斷趨緊，但企業尚未出現大規模的經營困難，房價也沒有如人所愿地出現明顯下降。房地產業到底差錢不差錢？

　　房企資金緊張

　　現有資金夠生存，不夠發展　　

　　今年5月，曾先生用手頭的20萬元閑錢，投資參與了一家小房地產企業的集資項目。“盡管風險比較大，但利息比較高，年息在15%左右，很讓人動心。”曾先生說。

　　今年以來，由于資金緊張，小型房地產企業通過民間借貸融資的情況越來越多。盡管民間融資成本通常高達20%左右，但對其他融資渠道幾乎斷流的小房企而言，找到錢、把項目做完、不“爛尾”是最重要的。

　　即便是大企業的資金也捉襟見肘，企業聯合拿地的現象增多，從一個側面反映了企業資金緊缺的現實。僅6月，上海土地市場企業聯合拿地占到了50%以上。富力地產則通過聯合拿地，將北京、上海、天津等一線城市地價總額超過百億的地塊收入囊中。萬科也與保利、中糧以及一些地方的開發商組成聯合體，在各地拿地。

　　造成房地產企業資金緊張的原因是多方面的。

　　今年以來，一線城市實行了嚴格的住房限購政策，導致成交量普遍下滑。以北京為例，7月北京新上市期房住宅簽約率僅為7.1%，創近4個月新低。低迷的成交量導致企業資金回籠放慢，大量資金被“套”在項目上。

　　另一方面，金融機構對房地產行業的信貸不斷趨緊。不少開發商表示，從去年下半年起，從銀行“幾乎貸不到錢”。此外，房地產企業直接融資的大門也已幾乎關閉。Wind資訊的統計數據顯示，2010年房地產企業在資本市場總融資額為155.6億元，僅為2009年的12.9%。

　　北京中原地產市場研究部主任張大偉告訴記者，相比而言，一線房企與中小房企資金狀況也出現了分化。一線房企憑借良好的品牌知名度，以中小戶型為主的產品結構和以二、三線城市為主的項目布局，銷售業績依然跑贏市場大勢，貸款、融資也相對容易。相比之下，中小房企土地和項目儲備不多，周轉率較低，市場調整之際，他們面臨的資金壓力更大。

　　“上半年，房地產企業的業績出現分化，資金狀況差別也比較大。”中國房地產協會副會長朱中一表示，大多數房地產企業因為前兩年銷售火爆，還不至于立刻出現資金鏈斷裂的情況，今年要維持生存問題不大。但是要想進一步發展，要拿地、開發項目，僅憑現在的資金，很困難。

　　未來也許更缺錢　　

　　融資渠道繼續收緊，二、三線城市限購雪上加霜　　

　　更缺錢的日子也許還在后面。

　　房地產信貸從緊的趨勢不會改變。銀監會主席劉明康近日強調，銀行業金融機構要一以貫之地執行關于土地儲備貸款、開發商貸款和個人住房貸款的監管要求，嚴格落實房地產開發企業“名單式”管理，杜絕各類信貸資金違規流入房地產市場。

　　另一方面，由于樓市低迷，房地產企業的經營風險也逐漸增加。已經披露中報的11家房地產企業中，有8家凈利潤同比下降。在7月底前披露了上半年市場預報的58家上市企業中，也有超過65%的企業預減。現金流狀況惡化、資產負債率上升更成為普遍現象。

　　自去年調控開始，銀根收緊，國內增發、配股等資本市場融資渠道全面緊閉，開發商為尋求穩定的資金來源紛紛轉向海外融資。上半年房地產企業資金來源中，利用外資438億元，同比增長75.5%。十大標桿房企已確定完成海外融資324億元，這一數值已超過其去年全年海外融資金額的總和。