伴隨成交的萎靡，部分熱點(diǎn)城市可售住宅存量居高不下，北京、青島、寧波等地的可售住宅存量均超過10萬套。中國指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)顯示，截至上周，北京可售住宅已達(dá)11.92萬套，逼近12萬大關(guān)，可售面積達(dá)1513.28萬平方米。鏈家地產(chǎn)研究部分析說，這一數(shù)字已創(chuàng)2009年5月底以來歷史最高。青島、寧波等熱點(diǎn)城市的可售住宅存量也頗為可觀，可售套數(shù)分別為10.24萬套和12.12萬套，可售面積分別達(dá)到了1069.79萬平方米和869.43萬平方米。
另據(jù)山西省統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，受調(diào)控影響，山西省商品房銷售全面下滑，存量房創(chuàng)歷史新高，前三季度，商品房待售面積519.5萬平方米，同比增長36.7%，增幅比上年同期加快37.5個(gè)百分點(diǎn)，其中商品住宅待售面積418.6萬平方米，同比增長39.6%。
對于庫存居高不下的原因，王海斌分析認(rèn)為，目前相當(dāng)一部分開發(fā)商還抱有一定的僥幸心理，觀望情緒濃重。“我們要區(qū)分可售和愿售的概念，可售不代表愿意售。”徐楓說，可售量不代表真正能夠進(jìn)入市場的供應(yīng)量，在無重大推動(dòng)因素的情況下，相當(dāng)一部分可售量短期內(nèi)不會(huì)進(jìn)入市場，一個(gè)重要原因是部分城市都在實(shí)行限價(jià)政策，這導(dǎo)致的一個(gè)短期效應(yīng)是市場的整體供應(yīng)量要低于應(yīng)該達(dá)到的供應(yīng)量，很多開發(fā)商會(huì)選擇延遲推盤。
王海斌表示，根據(jù)以往的數(shù)據(jù)研究，一般來說庫存達(dá)到最高值后的兩到三個(gè)月，價(jià)格開始下降，甚至有的地方在一個(gè)月之內(nèi)價(jià)格就出現(xiàn)回調(diào)。就目前來說，庫存量達(dá)到較高水平，去化率又比較小，這意味著價(jià)格下降的壓力很大。
房價(jià)拐點(diǎn)或在11月來臨
隨著樓市低迷的逐漸加深，市場各方的博弈正暗自激烈，空前膠著。最近一段時(shí)間，有關(guān)部門頻頻釋放政策從緊信號(hào)，進(jìn)一步強(qiáng)化了緊縮預(yù)期。
國務(wù)院總理溫家寶上周末表示，中國的下調(diào)房價(jià)是國家堅(jiān)定的政策，調(diào)節(jié)后的房價(jià)將使民眾能夠接受，也使房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展。他同時(shí)強(qiáng)調(diào)，對于房地產(chǎn)一系列的調(diào)控措施，決不能有絲毫動(dòng)搖，我們的目標(biāo)是要使房價(jià)回歸到合理的價(jià)格。
徐楓認(rèn)為，此番表態(tài)表明中央政府對房地產(chǎn)調(diào)控的態(tài)度沒有變，打消了一些開發(fā)商或地方政府放松調(diào)控的念頭。
中國指數(shù)研究院認(rèn)為，中央下調(diào)房價(jià)的決心是堅(jiān)定的，房價(jià)不回歸，政策不回歸，房價(jià)不降，調(diào)控絕不松，預(yù)計(jì)近期房地產(chǎn)調(diào)控政策仍將維持從緊取向，房地產(chǎn)市場量價(jià)受影響的程度可能進(jìn)一步擴(kuò)大。
事實(shí)上稍早些時(shí)候，珠海出臺(tái)“雙限令”已向市場傳遞了短期調(diào)控風(fēng)向難以轉(zhuǎn)變的信號(hào)。多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然“雙限令”相對較為寬松，但再次給予了此前市場稍露端倪的樂觀政策預(yù)期以沉重打擊。
在信貸政策方面，大部分城市“限貸”政策被嚴(yán)格執(zhí)行，已經(jīng)成為市場低迷的最主要因素之一。據(jù)中原地產(chǎn)上周對杭州、溫州、武漢、寧波、福州和長沙等二、三線城市的調(diào)研顯示，長沙四大國有銀行的首套利率提高了5%～10%；杭州大部分銀行首套房貸上浮10%，部分銀行甚至達(dá)15%～25%，放款排期已到明年。武漢的首套房利率普遍上浮20%。“不排除更多城市收緊信貸的可能，不過，這不算是新的政策，應(yīng)是在已有的政策框架之下所做出的調(diào)整。”徐楓說。
在市場成交整體低迷、政策從緊基調(diào)不斷強(qiáng)化的形勢之下，購房者的價(jià)格預(yù)期也逐漸調(diào)整。央行此前發(fā)布的2011年第3季度調(diào)查顯示，有75.6%的居民認(rèn)為目前的房價(jià)“過高，難以接受”，比上季度提高了1.3個(gè)百分點(diǎn)，為2009年有調(diào)查以來的最高值。
業(yè)內(nèi)預(yù)測，多方力量的膠著博弈將逐漸走出僵局。未來一段時(shí)間內(nèi)，市場成交低迷狀況難以有較大幅度改善，大范圍價(jià)格下調(diào)跡象已越來越明顯。
國家統(tǒng)計(jì)局上月發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格比8月份僅上漲了0.003%，接近停漲。北京、上海、深圳、廣州等一線城市的房價(jià)環(huán)比再次全面持平停漲，連續(xù)第三個(gè)月處于環(huán)比停漲的狀態(tài)。徐楓認(rèn)為，房價(jià)上漲的趨勢已經(jīng)扭轉(zhuǎn)，按照這樣的走勢，房價(jià)拐點(diǎn)很可能在11月來臨。王海斌預(yù)測，年底前市場各方的觀望情緒將逐漸消退，屆時(shí)，打折促銷項(xiàng)目會(huì)大幅增加，年底到明年一季度整體均價(jià)同比可能會(huì)有10%到20%的下調(diào)。記者 王濤 北京報(bào)道
