2004年的上海樓市是繼2003年以來的又一個(gè)增長(zhǎng)年，特別是在2004年第四季度，成交量和成交價(jià)格又有一個(gè)比較大的增長(zhǎng)幅度。現(xiàn)在我們將面臨2005年的上海樓市，它將會(huì)怎樣一個(gè)狀況呢？我個(gè)人的預(yù)測(cè)：總態(tài)勢(shì)依舊看好，應(yīng)該不會(huì)出現(xiàn)大的波動(dòng)，從房?jī)r(jià)來看，我認(rèn)為還是會(huì)有所上升，但幅度會(huì)有所減緩。
另外，根據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)的調(diào)查統(tǒng)計(jì)，89％的被訪者認(rèn)為2005年的房?jī)r(jià)看漲，其中36％的人認(rèn)為漲幅會(huì)超過20％。但我個(gè)人認(rèn)為不會(huì)再有那么高，大約在12%15％之間。不會(huì)高于2004年，更不會(huì)出現(xiàn)像2003年那樣的暴漲。
盡管目前房?jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到了一個(gè)比較高的水平，但是我認(rèn)為相對(duì)其他投資項(xiàng)目而言，它還是一項(xiàng)有價(jià)值的投資項(xiàng)目。怎么去投？這需要因人而異，也可以說是因錢而異。但是無論怎樣，我要提醒投資人必須注意的是：
第一，心態(tài)要好。要有足夠的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。投資本身就有風(fēng)險(xiǎn)，房屋投資也不是包賺不賠的買賣。特別是在目前房?jī)r(jià)高位運(yùn)行的情況下，更應(yīng)該有這種風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。還有就是不能再有暴利心態(tài)，不能期望值過高。
第二，要選擇對(duì)路。不要盲目跟風(fēng)，不能拉到籃子里就是菜。特別要看好幾點(diǎn)：
1）地段和發(fā)展規(guī)劃。要選擇規(guī)劃配套設(shè)施比較好的地段，像市中心，靠近CBD地區(qū)的優(yōu)質(zhì)樓盤，像古北新區(qū)、浦東陸家嘴、徐家匯，這些地方雖然房?jī)r(jià)比較高，但仍有上升空間，至少可以保值。退一步來說，你還可以出租，以租養(yǎng)房。因?yàn)檫@些地區(qū)房子比較容易出租，而且租金相對(duì)比較高。另外，還有一些具有上升空間的地區(qū)，如：中環(huán)、內(nèi)環(huán)之間的樓盤，像普陀、虹口，這些樓盤價(jià)格相對(duì)市中心還是略低。但是隨著軌道交通和城市配套設(shè)施的完善，這些地方的樓盤無論自用或投資都還是比較適宜的。但相對(duì)一些偏遠(yuǎn)郊區(qū)的樓盤，這就要注意到該地區(qū)的配套設(shè)施和規(guī)劃實(shí)施的時(shí)間，是不是在未來二、三年里能夠跟上。因?yàn)榉孔釉斓迷俸茫绻涮缀徒煌ǜ簧希敲磳?shí)用性和投資性就差了。
2）樓盤自身規(guī)模和配套設(shè)施。同樣一個(gè)樓盤規(guī)模比較大，功能配套設(shè)施都比較齊備的，要比一個(gè)單幢獨(dú)體的樓盤要值錢。但也不是規(guī)模越大越好，特別大的樓盤相反也不一定是優(yōu)勢(shì)。
3）開發(fā)商的好品牌和好的物業(yè)管理公司。一般來說，買了這類企業(yè)的房子也會(huì)比較放心。相對(duì)來說增值、保值空間會(huì)比較大。
4）看菜吃飯，看錢買樓。要根據(jù)自己的真實(shí)需求和經(jīng)濟(jì)實(shí)力，來買房或投資。特別是對(duì)投資買房以后的資金安排，一定要有充分的思想準(zhǔn)備。千萬不要亂跟風(fēng)，盲目透支，盲目買房。另外，還要加強(qiáng)自我保護(hù)意識(shí)，對(duì)合同條款要認(rèn)真審核，買二手房要選好的中介公司，將交易風(fēng)險(xiǎn)降到最低。
2005年里，作為房產(chǎn)投資人來說，有這些因素是要值得關(guān)注的。
第一，當(dāng)今無論是一手房還是二手房都顯示在高位運(yùn)行，這種現(xiàn)象已經(jīng)提前預(yù)支了不少上升空間。因此投資風(fēng)險(xiǎn)也越來越大，高投資高回報(bào)在當(dāng)今已經(jīng)難以再實(shí)現(xiàn)。
第二，目前租賃市場(chǎng)和買賣市場(chǎng)不對(duì)稱，租金回報(bào)率跟不上房?jī)r(jià)上漲，這對(duì)于中長(zhǎng)線投資壓力會(huì)進(jìn)一步加大。
第三，銀行貸款會(huì)進(jìn)一步調(diào)控，政府會(huì)加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)投機(jī)的抑制，投資風(fēng)險(xiǎn)會(huì)相應(yīng)增加。
第四，政府會(huì)加大力度加速發(fā)展老百姓的普通居住用房的建設(shè)，也會(huì)增加廉租房的配套，這說不上完全是對(duì)于房產(chǎn)的降溫措施，但對(duì)于樓市也會(huì)產(chǎn)生一定的影響。上海博邦地產(chǎn)投資顧問有限公司常務(wù)副總 蔣國(guó)雄