新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控已歷時兩個月，成交量驟降，但新盤價格看上去仍巋然不動。撤掉樓市虛火，是個緩慢的過程。風(fēng)起青萍之末，根據(jù)以往樓市調(diào)控經(jīng)驗觀察，青島樓市回調(diào)的幾個重要先行信號已經(jīng)顯現(xiàn)。

　　信號一：一線城市房價開始松動

　　北京、上海、深圳、廣州等幾個一線城市對市場和政策的變化反映更為敏感，作為二線城市青島房地產(chǎn)市場多年來一直跟著一線城市走，并要滯后兩三個月甚至更長一段時間。

　　恒大降價15%，深圳萬科夜間開盤，目前國內(nèi)幾個一線城市降價的傳言已風(fēng)生水起。

　　在深圳，5月下旬，佳兆業(yè)旗下的金翠園等三個在售樓盤分別推出20至60套不等的特價房,優(yōu)惠幅度高達1萬元/平方米;6月4日和5日,深圳萬科連夜突擊推出萬科清林徑和萬科第五園,售價遠遠低于此前預(yù)期。

　　同處珠三角的廣州市也有降價的跡象。有機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，廣州6月份和5月份樓盤報價比較看，58%樓盤的報價不變，報價有所下降和依然報價上漲的樓盤各占21%。這一數(shù)據(jù)跟上月相比，上漲樓盤的比例在減少，而下降樓盤的比例逐漸增加，降價潮逐漸蔓延。

　　上海房地產(chǎn)龍頭企業(yè)綠地集團宣稱，對分布在全國41個城市的100多個項目進行為期一個月的優(yōu)惠活動。如上海松江大學(xué)城綠地薔薇九里公寓房給出了約八五折的優(yōu)惠，價格從此前的15000元/平方米調(diào)整至目前的12500元/平方米。

　　北京是本輪調(diào)控的熱點城市，據(jù)此前報道，北京6月份拿到預(yù)售許可證的8個項目中，半數(shù)以上成交量為零。這些新入市樓盤價格每平方米從2萬元到4萬元不等。業(yè)內(nèi)人士認為，在樓市已經(jīng)明確進入觀望期后，價格沒有明顯松動是導(dǎo)致新盤“零成交”的主要原因。

　　目前這個階段，類似于2007年底到2008年初“拐點論”盛行時，市場上“真摔”、“假摔”難辨，看漲的信心已動搖，看跌情緒在蔓延。

　　信號之二：房價指數(shù)預(yù)示“拐點”

　　由國家統(tǒng)計局發(fā)布的70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)一直是國內(nèi)最權(quán)威的房價統(tǒng)計數(shù)據(jù)。據(jù)此前公布的數(shù)據(jù)顯示，5月份全國70個大中城市商品房銷售價格同比(經(jīng)去年同期)上漲12.4%。這一數(shù)據(jù)給人的感覺是漲幅仍高，房價沒有得到抑制。不過，國內(nèi)知名的專業(yè)房地產(chǎn)研究人士楊紅旭則認為，5月是一個史無前例的動蕩月份。

　　楊紅旭分析，5月份較4月同比漲幅減少0.4個百分點，這是自2009年6月出現(xiàn)正增長以來，第一次出現(xiàn)漲幅回落的情況。這就意味著今年4月份房價同比漲幅已經(jīng)觸頂，接下來沒有任何懸念，這一增幅將繼續(xù)回落，預(yù)計將持續(xù)到明年，而且必將出現(xiàn)負增長。

　　楊紅旭特別指出說，5月份公布的70個大中城市房屋銷售價格環(huán)比漲幅 (比上月)為0.2%，漲幅比4月份縮小1.2個百分點。這是自2005年有此統(tǒng)計指標以來，從來沒出現(xiàn)過單月如此大的回落幅度，這是一個史無前例的動蕩月份。

　　楊紅旭認為，有一點是確定的，6月份房價環(huán)比將由正增長逆轉(zhuǎn)為負增長，也即房價真正出現(xiàn)拐點，將是2009年3月由負轉(zhuǎn)正之后的再一次“紅盤變綠盤”。

　　信號之三：二手房市場走淡

　　在新房市場中，開發(fā)商與購房者實力嚴重不對等，開發(fā)商可以通過一些營銷手段，制造假象，影響購房者的決策。而在二手房市場，賣買雙方實力均等，因此能更敏銳的反映市場走向，歷次市場轉(zhuǎn)向往往是二手房市場先變。

　　根據(jù)此前多家青島大型二手房中介機構(gòu)反映，自新政策出臺以來，到訪量、待看量、成交量等幾個重要指標都大幅縮水，而部分賣方報價已開始松動，成交依然不振。

　　仔細分析，本輪調(diào)控中二手房市場有如下特點：一、今年三月及四月上旬房價出現(xiàn)了一個急漲的過程，房價快速沖頂，這與上一輪房地產(chǎn)周期中青島房價慢漲過程不同。現(xiàn)在所謂的二手房降價只是基于曇花一現(xiàn)的房價峰值而言，所以賣方對降價在心理上比較容易接受。

　　二、2008年市場劇變，開發(fā)商猝不及防，經(jīng)過上一輪市場周期，開發(fā)商風(fēng)險意識提高，資金充足，所以暫時沒有降價的動力，這也使二手房降價引領(lǐng)了市場。