6月以來(lái)，北京、上海、廣州多家開(kāi)發(fā)商的新盤(pán)出現(xiàn)“零成交”情況，北京部分區(qū)域的個(gè)別樓盤(pán)開(kāi)始降價(jià)，上海土地市場(chǎng)降溫跡象明顯。與此同時(shí)，以招商、世茂為代表的一批房產(chǎn)企業(yè)融資受阻，從另一側(cè)推動(dòng)市場(chǎng)的天平。

　　多方跡象表明，7月很可能成為本輪房?jī)r(jià)調(diào)控的分水嶺。

　　一位資深開(kāi)發(fā)商內(nèi)部人士表示，2007年10月的樓市新政，在3個(gè)月后醞釀成了潘石屹口中的“百日劇變”，形成全國(guó)范圍的大規(guī)模降價(jià)。按此推算，在今年的房產(chǎn)新政出臺(tái)后，7月也可能成為此輪政策調(diào)控的價(jià)格拐點(diǎn)。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》就此在北京、上海、廣州展開(kāi)了調(diào)查。

　　上海萬(wàn)科低價(jià)推盤(pán)平均認(rèn)購(gòu)率超70%

　　每經(jīng)記者 張初亮 發(fā)自上海

　　4月17日的調(diào)控政策出臺(tái)后，上海樓市交易逐漸陷入冰點(diǎn)。開(kāi)發(fā)商也分化成三大陣營(yíng)，有“死扛”價(jià)格的，有高調(diào)宣布降價(jià)的，也有在遮遮掩掩中變相優(yōu)惠的。隨著第三季度的到來(lái)，以及年度銷(xiāo)售計(jì)劃的壓力，開(kāi)發(fā)商全面打折或?qū)㈤_(kāi)始。

　　新盤(pán)低價(jià)入市促成交

　　中房指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，4月樓市調(diào)控新政出臺(tái)以來(lái)，4月、5月全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積環(huán)比均出現(xiàn)下跌，降幅分別為1.9%和15.8%。同時(shí)，5月銷(xiāo)售額環(huán)比下降25%，銷(xiāo)售面積首次出現(xiàn)3.4%的同比下降。

　　從市場(chǎng)數(shù)據(jù)看，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的態(tài)勢(shì)的確已經(jīng)得到遏制。1~5月全國(guó)商品房銷(xiāo)售均價(jià)漲幅較2009年同期下降12.1個(gè)百分點(diǎn)，其中5月份全國(guó)商品房銷(xiāo)售均價(jià)今年首次出現(xiàn)環(huán)比下降。上海、浙江和北京等區(qū)域，銷(xiāo)售均價(jià)漲幅回落速度最快。

　　調(diào)控政策的不斷深入使得開(kāi)發(fā)商的資金壓力不斷加大。從6月中旬開(kāi)始，一些開(kāi)發(fā)商開(kāi)始通過(guò)打折促銷(xiāo)、無(wú)理由退房等手段或明或暗地降價(jià)。盡管萬(wàn)科否認(rèn)了降價(jià)一說(shuō)，但今年首度開(kāi)盤(pán)的上海萬(wàn)科第五園、城花新園、花園小城的價(jià)格的確比之前報(bào)價(jià)下調(diào)了近20%。價(jià)格下調(diào)得到了市場(chǎng)響應(yīng)，平均認(rèn)購(gòu)率超過(guò)70%，第五園在開(kāi)盤(pán)當(dāng)日便售罄。

　　曾有一位開(kāi)發(fā)商向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，“不是不想降價(jià)，而是擔(dān)心降價(jià)了還是沒(méi)人買(mǎi)”。而上周的成交數(shù)據(jù)表明，這位開(kāi)發(fā)商的擔(dān)心或許是多余的。

　　中投證券主要城市交易周報(bào)顯示，上周，上海、杭州等地新盤(pán)入市價(jià)格比原計(jì)劃低10%以上。隨著新盤(pán)低價(jià)入市，上周一二線(xiàn)城市成交面積都出現(xiàn)了環(huán)比增長(zhǎng)，其中22個(gè)主要城市環(huán)比增長(zhǎng)62%，北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線(xiàn)城市環(huán)比分別增長(zhǎng)26%、55%、65%和11%。

　　資金壓力逐漸加大

　　一些新盤(pán)的低價(jià)入市促進(jìn)了成交量，但整個(gè)6月重點(diǎn)城市成交面積依然環(huán)比全線(xiàn)下降。在中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市中，南京下跌75.27%，杭州、成都下跌幅度超過(guò)50%。北京(不含政策性住房)、上海、深圳的環(huán)比跌幅分別為33.67%、22.9%和28.9%。

　　商品房成交面積持續(xù)下降，批準(zhǔn)上市的面積卻在增加。據(jù)中房指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)，2010年1~5月份重點(diǎn)城市銷(xiāo)供比已經(jīng)出現(xiàn)了較為明顯的下降，市場(chǎng)供求關(guān)系正在逐步轉(zhuǎn)變。

　　在這樣的市場(chǎng)條件下，恒大、綠地、萬(wàn)科等越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商加入了降價(jià)的行列。恒大、萬(wàn)科等房企的上月業(yè)績(jī)表明，這些率先采取降價(jià)促銷(xiāo)的企業(yè)銷(xiāo)售明顯優(yōu)于同行。

　　對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，銷(xiāo)售壓力或可承受，但資金吃緊的壓力卻不一定可以承受。

　　中房指數(shù)研究院針對(duì)萬(wàn)科、保利、金地等21家A股上市房企的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流調(diào)查報(bào)告顯示，這21家企業(yè)去年一季度有13家的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為正，今年一季度銳減至3家，其余18家均為負(fù)值。一些小型開(kāi)發(fā)企業(yè)在資本市場(chǎng)、銀行貸款、預(yù)售及建筑企業(yè)墊資等渠道融資更為困難，資金壓力將會(huì)更大。

　　中房指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟指出：“最近的交易量表明，開(kāi)發(fā)商降價(jià)是可以帶來(lái)銷(xiāo)量的，所以在第三季度開(kāi)發(fā)商會(huì)根據(jù)市場(chǎng)對(duì)價(jià)格進(jìn)行修正，是下調(diào)10%還是20%，具體要看市場(chǎng)以及各地的樓市細(xì)則。”